Dienstbarkeiten – Typische Vertragsinhalte und Stolpersteine

Kaleb Kitzmüller, Lisa Forst | 31.01.2023

Foto von Mark König auf Unsplash

Ob Windkraft, PV oder Wasserkraft…die Suche nach einem geeigneten Standort für Erzeugungsanlagen führt nicht selten auf fremden Grund. Die Sicherung dieser Fremdflächen für die Errichtung der Erzeugungsanlagen samt der Nebeneinrichtungen, der zugehörigen Leitungsinfrastruktur und den notwendigen Zuwegen erfolgt oft durch den Abschluss von Dienstbarkeitsverträgen (Servitutsverträgen) zwischen Grundeigentümer und Projektbetreiber. Zwar sind im Internet verschiedenste Muster für solche Vereinbarungen im Umlauf, bei deren Nutzung ist aber Vorsicht geboten. Immerhin kann eine wirksame Dienstbarkeitsvereinbarung über den dauerhaften Bestand eines Projekts entscheiden.

Wir haben für Sie ein paar Grundregeln und Stolpersteine zusammengefasst.

Drum prüfe, wer sich (ewig) bindet!

Der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages sollte gut geprüft werden, gewöhnlich gehen die Vertragsparteien mit Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträgen eine lange Bindung ein. Es ist üblich, das die Vertragsdauer auf 30 Jahre oder mehr festgelegt wird, wobei viele Verträge eine automatische Verlängerung der Grunddienstbarkeit vorsehen, wenn nicht rechtzeitig einer solchen widersprochen wird. Eine Bindung auf eine derart lange Dauer sollte gut überlegt sein, geht damit doch gewöhnlich auch eine Einschränkung der Nutzung und ein Wertverlust der Liegenschaft einher.

Grunddienstbarkeit vs Personaldienstbarkeit

Dienstbarkeiten/Servitute werden je nach berechtigten „Subjekt“ in Grund- oder Personalservitute unterschieden, wobei maßgeblich ist, ob der Nutzen ausschließlich einer bestimmten Personen oder einem bestimmten Grundstück zu Gute kommen soll. Bei einer Grunddienstbarkeit ist das Rechte zu Gunsten eines bestimmten anderen Grundstücks eingeräumt. Der jeweilige Eigentümer dieses „herrschenden“ Grundstücks ist zur Nutzung des „dienenden“ Grundstücks im Sinne der Dienstbarkeitsvereinbarung berechtigt. Bei einem Eigentümerwechsel beim „herrschenden“ Grundstück bleibt die Dienstbarkeit bestehen und der neue Eigentümer ist zur Ausübung des Rechts berechtigt. Bei einer Personalservitut kommt wird das Nutzungsrecht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person eingeräumt.

Ist zumindest ein Grundstück im Eigentum des Projektentwicklers, kann es von Vorteil sein, zu Gunsten dieser Grundstücke eine Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Dann kann das Projekt später auch leichter mit einem Asset-Deal übertragen werden. Bei Wasserkraftanlagen wird etwa häufig das Eigentum an jenen Grundstücken erworben auf denen das Krafthaus und die Wehranlage errichtet sind. Die Dienstbarkeitseinräumung zu Gunsten dieser Grundstücke bietet sich an.

Vorsicht bei Miteigentum!

Eine Dienstbarkeit kann nur durch den Eigentümer der dienenden (vom Servitut belasteten) Liegenschaft eingeräumt werden. Dementsprechend kann ein Miteigentümer nur mit Einwilligung aller anderen Miteigentümer eine Servitut bestellen.

Die Aufsandungserklärung muss sein!

Als Modus für die Einräumung von Dienstbarkeiten an Grundstücken dient die Eintragung ins Grundbuch. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt aber nur, wenn in der Dienstbarkeitsvereinbarung eine sogenannte Aufsandungserklärung enthalten ist. Das ist eine notariell oder gerichtlich beglaubigte Erklärung, dass der Grundstückseigentümer in die grundbücherliche Eintragung einwilligt. 

Achtung Gebühren!

Dienstbarkeiten unterliegen der Rechtsgeschäftsgebühr iSd § 33 TP 9 GebG 1957. Diese beträgt 2% des vereinbarten Entgeltes (davon können auch vergünstigte Energielieferungen umfasst sein). Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Beitrag Dienstbarkeit oder Bestandsrecht – Eine Gebühren(de) Frage?.

Ein Plan, ist ein Plan, ist ein Plan

Dienstbarkeitsverträge gelten als quasi dingliches Recht und genießen damit eine erhöhte Bestandsfestigkeit im Vergleich zu einfachen Pachtverhältnissen. Aufgrund dieser Eigenschaft ist es umso wichtiger die Grenzen der Dienstbarkeit festzulegen und zu definieren welche Nutzungsrechte in welchem Ausmaß umfasst sind. Um Streitigkeiten über das Flächenausmaß vorzubeugen, empfiehlt es sich der Dienstbarkeitsvereinbarung einen genauen Plan beizulegen auf dem der Nutzungsumfang dargestellt ist.

Typische Regelungsinhalte

• Dienendes Grundstück / herrschendes Grundstück bzw Berechtigte(r)
• Vertragszweck
• Inhalt der Dienstbarkeit; Rechtseinräumung
• Fahrt- und Wegerechte
• Erklärung, dass Windkraft bzw PV-Anlage ein Superädifikat ist
• Agri-PV: Regelung der Landwirtschaftlichen Bewirtschaftung / Regelung zu Nutzungsverschlechterung
• Dienstbarkeitsentgelt
• Entgeltart, Fälligkeit, Zinsperioden
• Wertsicherung
• Vertragsdauer
• Beendigung / Kündigungsgründe
• Haftung
• Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten / Zustand bei Rückstellung
• „akzessorische Arbeiten“ (Ausholzung etc) / Weitgehende Unterlassung (Bepflanzung, Gefährdung, Beschädigung)
• Gegenseitige Anzeigepflichten (zB Wartungsarbeiten, Bauarbeiten etc)
• Sicherheitsleistung für Entfernung der Erzeugungsanlage bzw der sonstigen Einrichtungen (zB Bankgarantie)
• Rechtsnachfolge
• Kosten und Vergebührung
• Sonstige allgemeine Bestimmungen (Vertragsänderung, Zustellung, Unwirksamkeit von Klausel, Rechtswahl, Gerichtsstand, DSGVO, etc)
• Aufsandungserklärung!
• Lageplan

Weitere Informationen zu Dienstbarkeitsvereinbarungen und anderen Möglichkeiten der (zivilrechtlichen) Flächensicherung beantwortet Ihnen gerne Ihr 360°EE-Team!